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2024年，楼市迎来了火热的“银十”行情。
刚刚过去的十月份，全国新房及二手房成交整体走暖，出现“拐点”信号。住房城乡建设部最新数据显示，今年10月，全国新房二手房成交总量同比增长3.9%，系连续8个月下降后首次实现增长。
在北京等一线城市，市场情绪回暖最为显著，10月北京二手住房网签量超过1.7万套，创下近19个月以来的最高纪录。因网签具有滞后性，从实时签约合同量看，当月二手房签约量超2.5万套。
“不管是新房还是二手住房，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善，都出现明显的反弹，这是过去政策刺激没有发生的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
在业内看来，之所以出现上述市场效果，主要因政策密集且给力。今年9月份和10月份，或成为房地产市场的重要节点，9月已是本轮降温周期的最大底部，“银十”或将成为新一轮市场周期的起点。
北京二手房成交“量价齐升”
政策“组合拳”作用下，楼市成交真的回暖了，其中尤以一线城市最为显著。
北京市住建委网签数据显示，10月北京二手住房网签量为17367套，环比9月份增长30.8%，同比去年10月则增长了63%。这一网签量，也是自去年3月份以来，近19个月里的最高纪录。
因网签具有滞后性，不能完全反映市场实时情况。从购房合同的实际签约量看，多家头部经纪机构数据显示，10月北京二手住房实际签约量超过2.5万套。北京链家统计数据显示，10月北京二手住房签约量同比增长138%，可比肩2017年3月份水平，是近7年的新高。
成交量攀升的同时，北京二手房价也有企稳趋势。北京城市规划和房地产平台旗下京房字发文称，对主要中介机构的监测数据显示，10月北京二手住房合同成交均价为5.22万元/平米，环比上涨2.3%，是近一年多以来少见的月度均价上涨，不过没有大幅涨价，价格较为平稳。
二手房“量价齐升”背后，是市场供求在悄然发生变化：买房人数量正大幅增加，卖房人数量则小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示，10月其新增客源量同比增长超四成，与此同时，新增的房源量和库存房源量相比上月都有所下降，卖方话语权略有回升。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，10月北京楼市活跃度提升，主要受以下几个因素影响。
第一是政策推动，9月底以来中央出台一系列支持政策，北京也优化限购、限贷等政策，提振市场信心，推动购房需求释放。第二是刚需入场，随着房价持续下跌，部分低总价房源的性价比逐渐显现，刚需客户开始进入市场，推动了楼市活跃度提升。
上海易居房地产研究院也表示，价格调整到位，是一线城市二手房交易活跃的重要因素。数据显示，2021年1季度，是一线城市二手住宅的价格最高点，为44120元/平方米，而2024年3季度为38620元/平方米，价格幅度缩水12%、均价减少5500元/平方米。
“从实际观察看，价格缩水状态要更为明显，即超过30%。”上述研究院称，今年前三季度，一线城市二手住宅价格逐季下行、出现了深度调整，目前已是2020年以来的最低水平。二手房的价格优势体现出来了，购房者认购二手房的积极性自然提高。
徐跃进认为，对于北京等核心一二线城市，在多个有利因素支持下，房地产市场量价有望逐渐企稳。从房价来看，核心城市房价经过长时间调整，已经逐步到位，预计房地产市场交易量将逐渐筑底恢复。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，重点城市的新房及二手房市场，都呈现较好的发展态势。除沪深外，北京、杭州等也明显拉升，同比增幅超过50%。较多重点城市二手房交易超越“荣枯线”，说明购房政策积极有效，也说明好房源增多、房价调整到位等，吸引了购房者积极入市。
新一轮市场周期信号出现
不仅是北京等一线城市，当下全国楼市已出现“止跌企稳”的信号。
11月1日，住房城乡建设部数据显示，今年10月，商品房销售面积同比的连续下降出现拐点，全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点。全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新房二手房成交总量同比增长3.9%，系连续8个月下降后首次实现增长。
成交量企稳的同时，全国二手房价格跌势也有所放缓。中指研究院数据显示，2024年10月，百城二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点；同比下跌7.27%。核心城市二手房成交放量，业主议价空间缩小，百城二手住宅价格环比跌幅收窄。
其中，深圳房价环比下跌0.05%，跌幅收窄最为显著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，创下自2021年4月以来的月度新高。10月二手房认购超过8000套，不仅超过了枯荣线，甚至达到繁荣期的平均水平。新房认购量也超过1.3万套，系近十多年来的最高水平。
在业内看来，之所以出现这样的市场效果，主要是因为本轮政策密集且给力。
10月8日，发改委举行发布会提出“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”12日，财政部发布会提出“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”17日，住建部等五部委介绍推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25BP。
李宇嘉表示，相比之前的政策纾困，本轮楼市政策有多个特点：首先，存量政策和增量政策相叠加，前后政策落地形成了叠加效应，不断提振和改善市场预期；其次，不仅国家层面政策未停歇，还有20多个省份、100多个城市出台政策组合拳。政策力度也比较大，比如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合计下降了60个基点，房贷利率从年初的4%降至3%。
“今年9月份和10月份，是房地产市场和周期的重要节点。”严跃进表示，9月份已经是本轮楼市降温周期的最大底部（降温周期大致为2021年5月-2024年9月）。10月份交易数据提振，筑底工作基本完成。
他还表示，因部分在途交易没有完全反映到网签数据上，预计11月份交易指标有进一步拉升的可能。考虑到全国各地购房政策属于历史最宽松水平，后续市场提振空间较大。今年“金九”和“银十”是房地产周期的分水岭，“银十”已成为新一轮房地产市场止跌回稳、向好发展的新起点。
那么，随着楼市热度出现回暖，后续各地房价会否上涨？
严跃进认为，当下市场回暖具有较强的持续性，近三年压抑的购房需求正积极释放。价格方面，则要积极关注“量-价”的传导效应，成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性不大，四季度或成为房价稳定的黄金期。
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孙梦凡
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